斥资63.8亿元“加仓”北京十八里店金隅地产同区域楼盘推售两年去化缓慢

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发表于 2024-07-09 14:35:03 | 只看该作者 回帖奖励 | 阅读模式

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  北京本土国资房企北京金隅地产开发集团有限公司(以下简称金隅地产)继续加仓朝阳区十八里店区域。

  近日,金隅地产以底价63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港一期1303-686地块及1303-687地块(以下简称朝阳港地块),成交楼面价为5.07万元/平方米,期房销售指导价为7.9万元/平方米,现房为8.1万元/平方米。

  记者注意到,金隅地产早在2021年就开始布局十八里店区域,并开发了金隅昆泰云筑。据北京市住建委官网数据,金隅昆泰云筑入市两年多,目前总体去化率约为68.6%。相较而言,其去化速度不及同区域其他项目。

  对于再次在十八里店拿地开发住宅的原因,金隅地产母公司金隅集团(SH601992,股价1.35元,市值144.15亿元)一位人士向《每日经济新闻》记者表示,从地产开发角度来说,项目成规模开发运营比多家房企分别开发更好。“公司接下来会继续寻找拿地机会,在销售方面,将想方设法去库存,根据各地的政策制定项目销售计划。”

  值得一提的是,7月3日,金隅集团发布2024年面向专业投资者公开发行科技创新公司债券(第一期)发行公告,债券发行规模不超过20亿元,募集资金拟用于偿还银行贷款。

  项目去化速度相对迟缓

  在6月25日举行的北京2024年第三场土拍上,朝阳区十八里店朝阳港地块毫无悬念地被金隅地产以63.8亿元的底价收入囊中。

  十八里店曾是北京土拍市场较为火热的区域,出现过33家房企摇号争抢1宗地块(保利朝央和煦项目用地)的场面。此次推出的朝阳港地块位置更加优质,紧靠十八里店地铁站东南出口,体量超过10万平方米,未来供应的房源预计能够达到800套。地块整体上规划方正,且未设置更多公建配套要求。

  不过,随着区域内新房网签价格的下挫,此次出让地块的楼面价却上涨了12.4%。朝阳港地块推出后,仅有金隅地产一家报名,相当于托底拿地。这也是十八里店朝阳港区域第四次推出涉宅项目。

  作为最早布局十八里店的房企,金隅地产在这里开发过金隅昆泰云筑、云筑二期和云未(云筑三期)。2021年10月12日,金隅地产和北京昆泰集团联合体以37.6亿元的底价竞得十八里店朝阳港一期1303-693地块;2022年6月1日,金隅和北京住总集团以38.8亿元的底价摘得十八里店朝阳港一期1303-685、694地块。记者注意到,上述两处项目的销售指导价均为7.5万元/平方米。

  4月下旬的一个工作日,《每日经济新闻》记者实地走访金隅昆泰云筑售楼处。彼时,项目现场一位置业顾问向记者介绍,一至三期均已开盘在售,约1400套房源,户型面积为83~152平方米,均价在7.2万元/平方米左右。在售房源基本是准现房,一期房源在2024年底交付,二期和三期在2025年10月交付。

  金隅昆泰云筑最早开盘是在2022年4月28日。北京市住建委官网显示,该项目一期(备案名:云筑家园)批准销售套数536套房源,成交均价为74996.56元/平方米,截至7月5日,共签约432套,去化率为80.6%。2022年12月9日和2023年3月17日分别两次开盘推出备案名为云尚家园和云悦家园的房源,共计768套,成交均价分别为75007.26元/平方米和75581.64元/平方米,截至7月5日累计签约465套,去化率约为60.5%。也就是说,目前金隅昆泰云筑的总体去化率约为68.6%%。

  从周边项目来看,保利朝央和煦项目在2024年1月推出394套房源,成交均价为77868.79元/平方米,目前累计签约234套,去化率为59.4%%。对比来看,金隅昆泰云筑的房价更低,但去化速度却比保利朝央和煦更迟缓。

  今年营收目标为1100亿

  金隅地产是金隅集团旗下的全资子公司,涉足房地产开发建设领域近40年,先后在国内16座城市开发项目170余个。

  对于新获取的十八里店朝阳港项目,金隅地产方面认为,面对行业新形势,地产集团保持战略定力,立足北京并聚焦主城区,提前获取供地信息、综合研判,研究获取重点区域优质土地,为金隅集团稳健高质量发展夯实基础。

  在2024年4月金隅集团召开的2023年度业绩说明会上,针对投资者就公司在2023年拿下三宗地的担心,金隅集团执行董事、总经理顾昱回应称:“公司拿地主要基于以下几方面考虑:一是房地产业务作为公司主业之一,根据去化和回款情况合理把握拿地节奏,积极稳妥拿地;二是深耕已进入城市,以北京和长三角等区域的一线和强二线城市为重点;三是具体看地块情况。2023年拿的三宗地块,一宗是公司自有用地,另外两宗是长三角的优质地块。2024年,公司将聚焦提高经济效益中心工作和高质量发展首要任务,营业收入目标为1100亿元。”

  财报显示,2023年,金隅集团共实现营业收入1079.6亿元,同比增加4.99%;利润总额为3亿元,同比减少91%;净亏损12.9亿元,同比减少174%;归属母公司净利润为0.25亿元,同比减少97.9%。

  在房地产业务方面,金隅集团共实现地产开发及运营收入301.25亿元,同比增长15.05%;毛利率同比下降3.26个百分点至18.9%;年累计合同签约额为232.84亿元,同比减少28.43%;年内资产减值损失18.59亿元(上年同期损失为8.28亿元)。公司方面解释称,主要是由于地产项目计提存货减值同比增加所致。

  上述金隅集团人士告诉《每日经济新闻》记者,目前房地产业务板块的压力比较大,公司也在根据各地政策积极调整销售计划,想方设法加大房地产去库存。另外,公司也在根据自身优势,加大盘活自有工业用地,通过地方政府收储等途径增加利润来源。

  7月3日,金隅集团发布公告宣布,面向专业投资者公开发行科技创新公司债券(第一期),债券注册规模不超过100亿元,发行规模不超过20亿元。

  债券募集说明书显示,截至2024年3月末,金隅集团合并财务报表口径资产负债率为66.32%,有息负债规模为1159.91亿元。其中,一年内到期的短期债务合计金额约为577.59亿元,占比为54.18%。

  报告期内,2021~2023年及2024年前3个月,金隅集团营业收入分别为1236.34亿元、1028.22亿元、1079.56亿元、128.34亿元,净利润分别为52.13亿元、17.40亿元、-12.87亿元、-20.8亿元。

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