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　　基于解释结构模型的商洛市房地产的影响因素分析
　　杨瑛娟  商洛学院 城乡发展与管理工程系
　　摘要：我国各地宏观经济区位的差异，以及原有经济水平以及房地产业发展起步时间的不同，使房地产的经济在各省区表现出明显的区域差异。本文运用解释结构模型，分析了影响商洛市房地产区域差异的各个影响因素的重要程度，进而从宏观上了解了商洛市房地产市场的影响因素。
　　关键字：商洛市房地产 区域差异化 影响因素 解释结构模型
　　1 引言
　　我国各地宏观经济区位的差异，以及原有经济水平以及房地产业发展起步时间的不同，都决定了各地房地产业发展的速度、规模的不同，从而房地产的经济在各省区表现出明显的区域差异。商洛市位于陕西省南部，房地产市场发展较晚且处于较低的水平，导致其结果的因素是多种多样的。
　　2 解释结构模型技手术工作的原理及其方法
　　系统结构模型化技手术是以各种创造性技手术为基础的系统整体的决定系统。
　　ISM是美国J.华菲尔特教授在1973年通过对复杂的社会经济系统分解成若干子系统，结合人的意识经验，以及数学模型计算和计算机的帮助，以形成一个多级阶梯的结构模型来解释复杂系统的影响因素的概念模型。
　　本文将ISM模型应用于房地产市场系统的区域因素差异化问题，将影响房地产市场区域差异化的各类影响因素作为一个复杂系统，根据各样因素的内在关系，以确定其核心影响因素。
　　构建ISM的主要工作步骤是：
　　设立问题，明确ISM的分析目标。
　　选择构成系统的影响分析目标的导致要素。
　　根据各要素的相关性构思模型，建立邻接矩阵和可达矩阵。
　　对可达矩阵进行分检后得到骨架矩阵。
　　根据骨架矩阵建立结构模型并且得到解释模型。
　　3 房地产解释结构模型
　　3.1 设立问题，明确ISM的分析目标
　　确定商洛市房地产市场区域差异化的影响因素,对研究商洛市房地产业发展的水平，制定相应的房地产业发展政策，以及房地产投资者所采取相应的投资策略等均有重要的意义。
　　3.2 选择构成影响房地产区域差异的主要要素
　　在构成影响商洛市房地产市场的区域差异的模型上，筛选出个主要的影响要素构成系统，详见表1，要素集合为 ，表达式为 。
　　表1 系统构成要素
　　要素编号 要素名称
　　S1 房地产开发企业实际完成投资额
　　S2 房地产投资资金来源
　　S3 销售住宅面积
　　S4 个人购买住宅面积比重
　　S5 商品房品均销售价格
　　S6 房地产开发按建设竣工房屋造价
　　S7 房地产开发企业个数
　　S8 房地产开发企业企业平均职工人数
　　S9 房地产开发经营总收入
　　S10 房地产开发经营营业利润
　　3.3 构思模型，建立邻接矩阵和可达矩阵
　　系统中这10个要素是有机的结合在一起的，而这些要素之间又是相互影响的，将这种影响关系用矩阵，即邻接矩阵 来表示，矩阵的元素 表示要素 对 有直接影响，否则, 。在本例中，结合商洛市房地产市场的现实情况，我们建立邻接矩阵，见图表2：
　　表2 邻接矩阵A
　　S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 S10
　　S1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0
　　S2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
　　S3 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0
　　S4 0 0 1 0 1 0 1 1 0 0
　　S5 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0
　　S6 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1
　　S7 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0
　　S8 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0
　　S9 0 1 0 0 0 0 1 0 0 1
　　S10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
　　邻接矩阵反映了要素之间的直接关系，其实要素之间还存在着间接关系，要素 影响 ，而 又影响到  ,则 就影响到 。这种影响可能是通过一个中间要素，也可能是通过多个中间要素。我们可以用可达矩阵来表示直接的或者间接的要素之间的影响关系。矩阵要素 表示要素Si对Sj有直接或者间接地影响，否则 。具体结果如图表3：
　　表3 可达矩阵M
　　S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 S10
　　S1 0 0 1 0 1 1 0 0 1 1
　　S2 1 0 1 0 1 1 1 0 1 1
　　S3 0 0 0 0 1 0 0 0 1 1
　　S4 0 0 1 0 1 0 1 1 0 1
　　S5 1 0 1 0 0 0 0 0 1 1
　　S6 1 1 1 1 1 0 0 0 0 1
　　S7 1 1 1 0 1 0 0 0 0 1
　　S8 1 0 1 0 0 1 0 0 0 1
　　S9 1 1 0 0 0 0 1 0 0 1
　　S10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
　　3.4 对可达矩阵进行分检后得到骨架矩阵
　　根据可达矩阵，找出SI能够影响到的所有要素，组成可达集R，和所有能够影响到SI的要素，组成前因集A，同时我们找出既能影响SI又能被SI影响的要素，组成共同集C，和只影响其他因素而不被其他因素影响的要素组合成起始集B。结果如图表4:
　　要素 R A C B
　　S1 3,5，6,9,10 1，2,5，6，7,8 5,6 7
　　S2 1,3,5,9,10 6，7,9 9 7
　　S3 5,9,10 1,2,4,5,6,7,8 5 8
　　S4 3,5,9,10 3 3
　　S5 1，3,9,10 1,2,4,6,7 1 4
　　S6 1,2，3,4,5,10 1，2，8 1,2 8
　　S7 1，2,3，5,10 2 2
　　S8 1,3，6,10 7  7
　　S9 7,10 1,2,4,5,7 7 4
　　S10 10 1,2,3,4,5,6,7,8,9  
　　区域内的级位划分，是确定区域内各要素所处的层次地位的过程。基本方法是找出整个系统要素集中没有影响其他要素，级最高级要素，将他们去掉，求剩下要素集合的最要告诉，依次类推，这到确定出最低级的要素集合。
　　通过运算，可以得到以及元素为 ；二级元素为 ， ；三级元素为 ， ， ， ；四级元素为 ， ；五级元素为 。
　　提取骨架矩阵式，第一步，如果两个要素 和 相互影响，则我们将这两个要素，从而对可达矩阵进行缩减。在本系统中 和 相互影响，可去化简一组。第二部，去掉间接影响关系。第三部，去掉自己对自己的影响关系。本系统要素可达矩阵经过化简得到骨架矩阵为A‘，如下表5
　　S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 S10
　　S1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0
　　S2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
　　S3 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0
　　S4 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0
　　S5 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0
　　S6 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1
　　S7 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0
　　S8 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0
　　S9 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1
　　S10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
　　3.5 根据骨架矩阵建立结构模型并且得到解释模型
　　根据骨架矩阵A‘画出多级递阶有向图，即得到递阶结构模型如图1：
　　如图所示，我门可以清楚地看到商洛市房地产区域差异的影响因素系统是一个5阶的递阶结构模型，其核心影响因素是S10房地产开发经营营业利润，表明只有当房地产开发商的经营营业利润有保证的时候，才能从根本上刺激商洛市房地产市场的发展。影响S10房地产开发经营营业利润的最直接的因素是S9房地产开发经营总收入和S6房地产开发按建设竣工房屋造价,表明我们可以从收入和成本这两方面着重考虑；而影响S9的主要因素是S3销售住宅面积和S5商品房品均销售价格，并且因为需求法则和供给法则，所以S3和S5直接相互影响，进一步地影响S3的主要因素是S4个人购买住宅面积比重，即个人的购买偏好对销售出住宅面积有很大的影响；影响S6的是S8房地产开发企业企业平均职工人数和S1房地产开发企业实际完成投资额，即房地产的成本主要是由投入决定的；而影响S1的是S2房地产投资资金来源，有了大量的资金来源才能进行更大的投入；影响S2的主要因素是S7房地产开发企业个数，房地产的企业个数决定着一个企业可以分得到多少的资金。
　　4 结束语
　　通过解释结构模型，我们知道影响商洛市房地产地区差异的核心影响因素是S10房地产开发经营营业利润，最基本因素是S9 、S6、S3、S5、S8、S1，即房地产开发经营总收入、房地产开发按建设竣工房屋造价、销售住宅面积、商品房品均销售价格、房地产开发企业企业平均职工人数、房地产开发企业实际完成投资额这六个因素，它们分别影