政策力度空前，能让地产市场复苏吗？

GDP增速的逐年下滑，人们也是越来越深切地感受到了经济低迷给自身生活带来的一系列负面影响，比如“老板跑路”的多了，放在小贷公司的钱“打水漂”了，经济纠纷带来的社会问题多了，银行有钱不敢放贷了，企业关门的多了，工作不好找了，购买力下降了，生意不好做了，等等。结果也佐证了笔者《中国经济“兴也地产，衰也地产”》一文的基本观点。

应该说，目前中国仍处于“社会转型期”，并因此伴生出了“矛盾凸显期”。而无论社会建设还是解决民生，甚至解决其它一般性社会矛盾，没有一定的经济增长速度做保障是不行的，因此中央就不得不考虑让房地产市场回归市场，以尽量强化市场在资源配置中的主导作用，弱化政府对市场的过度干预。那么，此前靠行政手段执意“打压”房地产市场的一些做法就有必要重新调整。

正因为如此，今天人行、住建部、银监会联合发文，放宽个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求。具体调整情况为：一是大幅度降低“二套房”商业贷款首付比例。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买“二套房”的，最低首付款比例调整为不低于40%。而调整前的比例为不低于60%。二是“二套房”贷款利率有松动。此前规定贷款利率不低于基准利率的1.1倍，而此次取消了这一硬性规定，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。三是大幅度降低“二套房”公积金贷款首付比例。规定对已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件购买“二套房”的，最低首付款比例为30%，而此前是50%。

此次另一个地产业重大政策利好，是涉及存量房交易营业税的调整。今天，财政部、国税总局发文规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

简单地概括这项税收政策调整，就是将存量房交易免征营业税的年限“五改二”。有意思的是，2009年底，国家也曾就此政策做过一次重大调整，只是那次是“二改五”，笔者还曾发博文《二手房营业税“二还五”，是好了伤疤忘了痛》以示反对，这次总算又改了回来。

但是，信贷、住房公积金及税收三大利好政策的“叠加”，能否让当前低迷的房地产市场复苏？笔者并不是十分看好，理由有四：一是前几年“大跃进式”建设保障性住房，对商品房市场产生了挤压效应。因为过多的空房，会强化市民“房子卖不出去”的感觉，一些人会期待房价继续下降，因此会持币待购。二是公租房过多导致申请门槛降低，将削弱城镇居民购房意愿。因为在房价不再上涨或上涨迟缓的市场，商品房增值不快，因此还不如申请公租房。三是居民购买力下降，反哺农业力度加大。一方面，近几年经济低迷，城镇居民收入增长缓慢，农村经济也被拖累，农民进城购房的能力也有所下降。另一方面，由于近几年国家对农村基础设施投入加大，农村生活环境变好，农民进城的意愿有所降低。四是“买涨不买跌”心理作用，居民信心难短期恢复。

因此，此次看似力度很大的房地产调控，虽对地产业是重大利好，但对业已低迷的房地产市场而言，不会带来明显的改观，相信随后还会有更多利好于房地产业的税收、信贷政策出台。