10月以来，中央和地方层面对于严管房企融资的声音一波接一波传来。就在最近，银监会再次下发通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。而在此之前，上交所、深交所、证监会等均已表示要对房地产行业的融资行为进行严格监管，这其中尤其对公司债的一系列融资行为提出了较为明确的监管规定。

随着各类文件、消息的释放，业内对房企未来融资形势的关注急剧上升。
融资政策收紧将对房企融资产生多大阻碍？

在需求端和资金端受到双重收紧政策的影响下
哪些房企将面临巨大压力？
哪些房企依然会过得无比滋润？



本次银监会要求检查北上广深、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个楼市热点城市的银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，可根据实际情况适当追溯或延伸，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。

据媒体报道，银监会这次的专项检查内容不仅涉及个人住房贷款和理财资金违规流入房地产领域，同样涉及房地产开发贷。

实际上，这已经不是中央或地方层面第一次发声要求严管房企开发贷。

10月28日，上交所向各债券承销机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》文件，明确了房企公司债发行门槛，发行要求等。而在三天后，深交所出台相同文件，规范房企发行公司债行为，这也印证了之前证监会拟制定房地产类公司债分类监管方案的传闻。再加上10月21日银监会召开三季度经济金融形势分析会，提出严禁违规资金进入房地产领域。

随着各类文件及消息推出，业内关注度也持续走高。要知道，自2015年初证监会出台《公司债券发行与交易管理办法》以来，公司债的发行主体范围扩大，由限于境内外上市公司扩张至所有公司制法人。再加上企业发行公司债的流程简化，以及合理审批放权等多种利好，企业的公司债发行需求得到大量释放，截至当前也已成为房企的主要融资方式之一。

据机构统计，在近两年里，公司债和银行贷款在企业新增融资额里至少占有一半比例。Wind数据显示，2015年全年房企发行公司债4122亿元，进入2016年，仅前三季度发行规模便达到7481亿元。

而在业内研究机构和券商看来，如果监管层针对房企这两类融资手段进行较大限制，无疑对于房企今后的经营及融资是一个考验。



中小房企可能真的不再好过

面对房企融资渠道的收紧，有关行业洗牌加剧的声音再次浮出水面。

有业内人士分析，在本轮楼市上行中，信贷宽松为房企规模扩张提供了极大利好，而一旦房企融资收紧，本身具备较强融资能力的龙头房企或许并不用担心，而那些在融资中本就不占优势的中小房企将有极大可能面临无米下炊的困境，甚至部分将面临资金链断裂导致的破产清算。

世邦魏理仕近日发布的《中国房地产债务》报告指出，房地产企业债务规模、债务延期呈上升趋势，中小型开发商潜在风险更大。这其中，区域性房企面临债务违约风险较大。

该报告显示，一部分上市中国房企将债务到期时间推至2018年以后，下一轮公司债到期的高峰将为2018年至2021年间，规模在5440亿元，“低利息政策不会长时间持续，如果利率触底回升，届时开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将会加大。”

而根据上交所发布的政策来看，其对于发债主体的限制，直接影响中小房企融资。其规定如下：


不难看出，上交所对于发行公司债的房企资质进行了严格限制，对于非上市民营企业限制较大，规定企业必须进入房企综合排名前100，发行主体门槛的提高将主要影响中小型房企的公司债融资。

海通证券也分析认为，随着调控深入，未来一年地产销量将大概率下滑。在此情况下，中小型开发商在履行付息义务时将面临一定困难。

大型房企更易做大做强

今年房企在一、二线城市土地市场挥金如土，高杠杆拿地的现象并不少见。不难理解这一系列的严管政策背后，是政府相关部门打压房企高杠杆拿地，维持相对稳定的市场环境的意图。

十一黄金周以来，全国多个城市的楼市限购或收紧信贷政策，房企公司债发行额增幅已经出现了下降。

wind数据显示，截至10月31日，房企公司债发行额为7877.24亿元，十月份的增幅为396亿元，下降幅度近一半。通过比较存量公司债和新发公司债行业占比，存量公司债中地产债占比最高，达30%以上，但是10月新发公司债中，地产债占比仅18.45%。

中信证券分析师胡玉峰认为，最近银监会等部门出台的一系列监管措施是通过严格监管灰色资金运输链条，达到挤压房地产泡沫的作用，利于限制房企炒地皮，引导社会预期回调。而另一方面，监管机构此次政策呼应国庆期间的16热点城市限购，预示着接下来多项政策推进中的央地与部际协调进一步加强。

而在克而瑞研究中心看来，此次证监会及银监会的货币收紧政策主要目的在于限制房企的高杠杆拿地行为，从侧面规范土地及商品房交易市场，这也反映了中央以稳为主的政策调控态度。但此次货币政策的收紧将对中小型房企产生较大影响，其融资前景不容乐观。而对于大型房企，由于其良好的评级以及多元化的融资方式，此次货币政策收紧对其影响有限，反倒是其盘整规模，进一步做大做强的机遇期。

采写：方王洋
编辑：心塞的小编



——————
如果你喜欢本篇文章，点击标题下方的“V房产”关注我，点击屏幕右上键还可以“分享到朋友圈”。
你也可以通过二维码关注我们（长按下图，识别二维码进行关注）。