继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所明确房地产公司债不得购置土地之后，近日，上海土地市场新推出的两幅宝山住宅用地的出让文件中，都明确规定土地竞买主体的交易资金来源应为自有资金，“不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。”


明确交易资金来源

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者注意到，作为2017年开年出让的首两幅地块，宝山区罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块和罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块的出让文件中都有一段专门关于“竞买主体的交易资金来源”的规定，明确要求竞买主体（即竞买申请人或竞买人或竞得人）的交易资金来源应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，
“不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。”
与此同时，竞买主体还要填写《商品住房用地交易资金来源情况申报表》，具体说明交易资金来源情况，在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中进一步说明自有资金构成情况，并承诺交易资金来源为合规的自由资金。而竞买主体申报的用于某地块交易的资金来源，在竞得该地块后，不得再作为参与竞买其他地块的资金来源重复申报。



值得一提的是，经本市商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权，土地挂牌人委托专业机构对竞买申请人申报的交易资金来源情况进行审核，审核时间为30日。竞买申请人需配合审核单位对其申报的交易资金来源进行审核，保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息，保证审核单位在获取审核证据时不受限制地接触审核单位认为有必要的内部人员和其他相关人员。

即便是在地块成交之后，中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等都可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。




进一步加强交易资金来源监管

另一方面，国土资源部日前发布2016年前三季度国土资源主要统计数据。数据显示，受宏观经济持续改善带动，国有建设用地供应降幅收窄，地价总体仍保持了温和上行的态势。

前三季度，全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%。全国土地出让面积14.31万公顷，同比下降4.8%；合同成交价款2.28万亿元，同比增长24.8%。

专家指出，受宏观经济指标持续改善和基建以及房地产投资拉动等因素影响，前三季度土地供应总量降幅收窄，土地市场运行逐步回稳；受宏观金融货币政策向宽松方向调整影响，多数省份出让价款增长。


上海无疑是这一波地价上涨的典型城市。如今，上海明确竞买土地的资金来源需为企业自有资金，显然在进一步加强住房用地交易资金来源监管，这一波土地飙涨的势头或将戛然而止。


亿翰智库研究中心主任张化东告诉记者，以前，房地产企业可能会用到3-4倍的金融杠杆来获取拿地资金，如今已不具可行性，这对于房企的拿地能力来说无疑是一个负面的消息。“今后，可能房地产企业联合拿地的现象会越来越多，与此同时，由于竞争人数的减少，对于降地价也会起到一定的作用，”

他同时指出，“地价可以说是博弈出来的，以前房地产企业的拿地意愿有多少，就能拿多少土地，意愿决定着拿地数量。而在这次调控过后，开发商拿地的能力受到了削弱，今后在拿地时，在成本、利润等方面，开发商可能会更谨慎、计算得更仔细。”



上海中原市场研究部资深研究经理龚敏则表示，这次的规定加强了住房用地交易资金来源监管。

众所周知，房企开发自有资金很低，拿地主要依靠银行贷款或市场融资，由于市场预期看好房地产，所以房地产融资远比实体企业容易，在土地市场供不应求的情况下，只要能融到资，高价拿地也在所不辞，
龚敏进一步表示：
“现在取消房企拿地融资渠道对房企而言打击力度是巨大的，由于房地产一贯的融资习惯决定了企业的自有资金是不充足的，规定拿地必须是自有资金将会把很多企业都挡在门外，竞拍者减少，地价自然也会回落，同时自有资金也将风险都转移到房企身上，防止了银行或是其他融资渠道因高价拿地所面临风险。”

此外，她还补充说，今后，在住宅供地方面还要加大保障住房比例和企业自持比例，除了让房企承担更多社会责任以外，也通过降低他们的利润空间来抑制高价拿地行为。