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房地产融资渠道及各类融资产品分析|PE实务

作者|何明亚
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内容简介：
面对目前银行表外业务全面收缩、房地产调控加紧、房企发债收紧的现状，地产企业的融资途径亦有“变窄”的态势。文章在对传统的银行融资、资管计划、信托、基金等融资方式进行梳理的基础上，初步解构银行理财、信托计划、母公司专户、基金子公司专项资管计划、券商及保险资管、私募基金等常见的融资产品的基本模型；对其投资范围、投资限制进行了分析；并在此基础上，进一步梳理银信、银证信、银证、银基、信基及券商资管等融资产品的嵌套组合规则，探讨当前政策形势下各类融资方式的合规及创新做法。最后，结合近期新规对银行理财、证监系及保险系资管“八条底线”等进行了简要解读，以期为规范化设计产品，找寻其他可行融资途径提供参考。


目  录
一、目前地产融资态势. 2
（一）表外业务全面收缩，融资途径变窄. 2
（二）房地产调控，调整信贷结构. 2
（三）国庆前后，各地出台“限贷限购”政策. 2
（四）深圳严查“首付贷”、突击检查在售楼盘. 2
（五）房企发债收紧. 3
（六）房企互联网金融受到整顿——互联网金融风险专项整治. 3
二、地产公司融资渠道概览. 4
三、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制. 5
（一）银行融资. 8
（二）房地产信托融资. 13
（三）资管计划. 20
（四）地产基金. 29
（五）其他注意事项. 32
四、资管产品嵌套组合规则. 33
（一）银信合作. 33
（二）银证信合作. 34
（三）银证合作. 37
（四）银基合作. 42
（五）信基合作. 42
（六）券商资管产品. 42
（七）其他金融产品的嵌套问题. 43
五、新规解读及对产品设计的要求分析. 44
（一）近期新规. 44
（二）新规对房地产融资的影响及产品设计. 45



内容概览

一、目前地产融资态势
（一）表外业务全面收缩，融资途径变窄
2016年10月20日，央行发布《关于将表外理财纳入广义信贷测算的通知》，央行有意将商业银行表内外业务统一管控起来，表外理财规模或将放缓，委外投资增速将受到较大影响。
由于表内业务受存贷比影响，面临表外业务要并入表内的趋势，银行放贷时在额度授信上有很大控制。此外，除银行、信托外的非金融机构，按照目前的政策趋势，也要并入表内一并处理。
（二）房地产调控，调整信贷结构
10月13日，央行关于召集17家银行，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险，收缩土地贷款。
（三）国庆前后，各地出台“限贷限购”政策
自9月30日晚间至10月7日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳、济南、无锡、武汉、东莞、福州、惠州等19个城市先后发布楼市调控政策，除惠州、南宁外的18个城市都涉及到了限购限贷。杭州、上海和三亚暂未出台新的政策，仍沿用已有限购限贷举措。至此，全国实施限购限贷的城市已达到20城。
（四）深圳严查“首付贷”、突击检查在售楼盘
由深圳市稽查局市场稽查处及全市10个辖区局的执法人员组成13个检查组，突击检查了世联地产及其旗下的世联小贷和世联集金，从事房地产金融业务的P2P企业某公司，从事房地产经纪服务的中原、链家、美联、世华、家家顺、招商置业、Q房网、永安、新地中央、万福、幸福万家、U房、龙岐等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。
2016年10月13日，深圳全市范围内大型的房地产行业违法专项整治统一执法行动，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导亲自带队，共派出12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查，大量假公章、离婚证、虚假广告宣传等。
（五）房企发债收紧
东北特钢债券第8次违约，房企发债有收缩趋势，暂停审核房企发债，发债偏备案性质，依靠中介机构为主。
正在制定的地产企业发行公司债的新标准，要求准入门槛为主体评级AA及以上，且满足四个条件：
1.境内外上市公司
2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企
3.以房地产为主业的央企
4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
（六）房企互联网金融受到整顿——互联网金融风险专项整治
房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。


三、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制

（一）银行融资
1.银行贷款
（1）自营贷款
（2）委托贷款
A.委托贷款属于金融机构的中间业务，既不反应在资产负债表内，也不包含在金融管理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，不会占用银行的表内额度，但是，委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。
B.费率：3‰,0.5‰,0.8‰，工农中建委贷费率相对高。
C.委贷的抵押登记问题
一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。但，在诉讼技巧上，被告可以通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。
D.诉讼主体资格问题
根据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。”
2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案[（2012）民二终字第131号]，认为‘如果委托人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人’。”
实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。

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