一、退房违约金的概念：

　　退房违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。

　　二、退房违约金的申请方法

　　1、写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法

　　2、如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中：

　　3、明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续;

　　4、明确什么时候退购房款;

　　5、明确相应的违约责任;

　　6、在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

　　三、退房违约金的办理流程

　　1、买房人发出退房通知。

　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。

　　2、15天内办好各种手续。

　　买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

　　3、开发商退还房款。

　　开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

　　四、退房违约金的相关法律依据

　　《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。

　　《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。因此，消费者可以跟开发商协商解除合同。

　　但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力?不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如需帮助可以找青岛律师https://china.findlaw.cn/qingdao如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。