今天下午陪客户去看店。结果那个店客户一年前就看过，觉得不是太理想。有点贵。
　　然后就到东区逛了。
　　找到2个客户，都是开饭店的。
　　走在路上，看到一个小区，里面的CASA挺漂亮的。
　　信步走进去，果然看到一家在卖的。
　　按门铃，房东老头出来，说有5个中介来过了。
　　我说我是中国中介，我们中国人有钱，付钱爽气，这才让我进去谈。
　　进去了倒是挺客气。
　　房子不错。
　　具体情况在房产版发吧，其实手上很多客户，很容易消化的。

周六看到的店面，被确认不能做餐厅。这个店面不做餐厅可惜了，想想还适合做什么？？
　　今天上午打了些电话，问价格。
　　问下来，不是很乐观。
　　报价普遍很高。
　　有个台湾朋友跟我说，智利房价也有泡沫了，没有经济支撑。
　　我倒是觉得租售比还可以。
　　接下来的趋势是房价上涨，租金不动。
　　最近设想了收集房源的模式。
　　这一个月，学到好多。
　　而且从客户身上都学到好多。

本帖最后由 房产中介 于 2013-3-4 20:27 编辑
　　今天在路上碰到一个熟人，拉住我。原来是在上海就认识的朋友。
　　当时他意气风发地要来智利。
　　他到智利之后，给人打工。收入也不高。
　　西语也没学，也没法出去找工作。
　　只能这么耗着。
　　有次在QQ上跟我诉苦，说早知道这样，还不如不来。
　　所以，我总是劝想来智利的朋友，考虑清楚了再来。
　　智利已经不是遍地黄金的时代了。
　　来打工，收入跟国内也差不多。
　　做传统生意，竞争也很激烈，不见得赚大钱。
　　语言要是又不过关，发展空间真的不大。
　　那些把智利说得多么多么好的，大多是搞签证的吧。
　　好了，继续说房产。
　　今天有客户问我火车站附近的地皮，又没说清具体要求。
　　那就把我知道情况贴出来。
　　现在火车站这里有两块地皮在卖。
　　1.Grajales 2529
　　土地面积600平。
　　这块地我今天去看了，说是可以建3层，1800平。
　　价格380MILLION。
　　2.en calle Molina:
　　土地面积435平，建筑面积510平。
　　有集卡通道。
　　价格460MILLION。
　　另外火车站这里有个老太太在考虑卖CASA。
　　但是不是很确定。
　　今天是第二次去谈了，她儿子要卖，她很犹豫。
　　200多平，开价180MILLION。
　　说去年有人开160MILLION没有卖。
　　火车站这里基本要1MILLION一平的价格了。
　　总得来说，现在的房价不是太便宜。房东都还挺拽。
　　我找到一套性价比不错的CASA，先留个关子。因为说有智利人看中，周三前决定。
　　如果他没下单，别人就可以买。
　　我觉得智利人说话不是太靠谱，等两天再说。
　　以上有地址的，可以自己去看。
　　想买，找我跟找智利中介收费是一样的。
　　我觉得中国中介更有效率些。所以还是来找我吧。哈哈。

今天去CONSERVADOR办事。
　　现在有件奇怪的事情，就是很多东西的中文不知道。
　　比如NOTARIA，还是有个中国朋友告诉我是公证处。
　　因为一直跟智利人在一起，反而不知道中文。
　　然后跟我朋友逛书店。
　　他是开书店的，在互联网上收集了外地顾客求购的信息，去帮他们找书。
　　逛书店是我最喜欢做的事情了，所以逛了大半天，刚回家。
　　自己又买了两本书。
　　路上也找到一些出售的物业。
　　有个餐馆在卖。位置挺好。
　　还是在地产版块来发布。

有朋友跟我说，智利没有工业，经济不行，房价不会涨太多。现在已经有泡沫了。所以想来谈下决定房价上涨的因素究竟是什么？？
　　经济发展是房价上涨的原因吗？？
　　是，但是并不是直接原因，而是间接原因。
　　决定房价的直接因素，是人口的数量和收入。
　　人口增加，对房产的需求也增加；收入提高，房价也相应提高。因为对房价的接受能力提高。
　　收入提高，就是经济发展的结果。
　　所以说经济是房价变化的间接原因。
　　圣地亚哥，是南美最发达和稳定的城市。
　　所以吸引了周边国家的移民，秘鲁，哥伦比亚。现在阿根廷形势不稳定，将来来智利移民的阿根廷人也会越来越多。
　　收入，很多人都觉得自己收入远没有房价增幅快。
　　但是房价增幅，还真的是跟收入成正比。
　　但是这个收入并不是人均收入，而是有购房能力的人群的收入。
　　高收入人群的收入增幅，决定了房价的增幅。
　　外来人口决定了房租的价格，支撑了房价的底线；高收入人群决定了房价的上限。
　　这就是为什么有两种房子涨的最快，最便宜的，和最贵的。
　　在房价上涨过程中，还有一个隐性的因素。
　　就是通货膨胀。
　　比如在国内某个小镇，既没有外来人口，也没有收入大幅增加，房价倒涨了4倍。
　　这就是货币超发，泛滥的结果。
　　虽然房价涨了四倍，但是涨四倍后的货币购买力跟原来的购买力也差不多。
　　为了规避储蓄贬值，大家又不得不购房保值。
　　这就造成了房价上涨的恶性循环。
　　在智利，用UF计算房价，从计价单位上，直接体现通胀因素。
　　这样的设计，比国内科学很多。
　　按照目前的情况看，智利房价上涨的趋势远没有到头。
　　什么时候会有风险，就是看租金回报。
　　如果租金回报低于银行利率，房价就有不确定性。这时房价支撑就是货币因素。不是供求关系。
　　从智利的数据来看，现在约8％的租金回报，房价还应该有50％的安全上涨空间。

有两套连在一起的CASA在卖，前面住家，后面仓库。总面积有1000平了。
　　上次跟房东谈了下，他没报价。
　　刚写邮件去问了。
　　这个蛮适合中国人需求的。
　　也够大，位置也适中。
　　好多人要买仓库，刚才在智利的房产互联网上查，也没看到有合适的。
　　上周看过一套600平的CASA，售价125MILLION。ECUADOR地铁站。
　　这个可以改成仓库。
　　有人有兴趣吧？？
　　房子状况也还好，价格绝对是便宜的。
　　周边比它状况差的，报价都在140－150MILLION。
　　因为老太太寡妇，独居。儿子在外地。
　　这么大房子不好打扫。
　　等会去NUNOA逛逛，因为那里环境好，离火车站也不远。
　　不象东区那么贵。
　　觉得是华人置业的好位置。
　　下午回来早的话，可能去客户那里聊天。

房产中介 发表于 2013-3-9 11:19
　　有两套连在一起的CASA在卖，前面住家，后面仓库。总面积有1000平了。
　　上次跟房东谈了下，他没报价。
　　刚写邮 。。.
　　这个价格过来了，2个CASA，一个140MILLION，另一个新点的175MILLION。这个价格明显高了。
　　边上没有仓库的，600平的，125MILLION。
　　自己改造下，我估计也就25－30MILLION。面积还大了100平。

今天去看了套公寓。
　　本来不想去的，因为太便宜了30MILLION，60平。
　　智利同学一定拉我去。
　　房间不大，状况也不是很好。
　　地段一般，COMUNA SANTIAGO。
　　离地铁5个街区，走了下10分钟到15分钟。
　　边上有学校，超市，银行。配套齐全。
　　20年房龄。
　　总结下，就是智利的经济适用房。
　　在VINA DE MAR的同事打电话过来，找到2处店面，一个400平，60UF租金；另有两个各100平相邻的，可以分开租或一起租，18UF一套。
　　但是我布置的更重要的事情，还没去落实。
　　这就是智利人很大的毛病，不能分清事情的重要程度。
　　做到哪里是哪里，没有辨析能力。
　　周三还有一个仓库可以看，450平，130MILLION。
　　在ESTACION CENTRAL附近。
　　我先去看了再说。
　　晚上要上课了。好象一天没做什么，但是又好象一刻也没停。

第一天上课。很有智利特色。
　　先是老师迟到了将近一小时，然后是教室被其他班级占用了。
　　闹腾了半天，终于找到教室上课。
　　今天没讲什么，就是自我介绍，布置阅读作业。
　　基本都能听懂，除了有些生词听不清楚。
　　也蛮有趣的，不到一年前，还一点不会。
　　现在每天晚上开始上课了，要早点休息，保持精力。