「德科早上好」，解读楼市新闻背后的逻辑。每个工作日早晨，推到你的耳畔。

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声音︱刘德科

调控都已经这么严厉了，像广州、南京、天津等热点城市的土拍还是很热闹，地价依然在创新高，现在有宣传口径，不能用「地王」这个词了。减少对市场的刺激。

地价这么贵，其中有一个因素，是很多经济学家在宏观层面上很少关注到的。

我们通常在算楼面地价的时候，通常会以边上在售楼盘或二手房的价格作为参照，然后得出结论：面粉贵过面包。甚至还替地产商担心，这么贵的地价，他们将来怎么卖呢？

地产商虽然看涨房价，但是他们也不是吃了豹子胆那样乱来。这里面有个产品逻辑问题，地产商花大价钱拿下一块地，未必是盖高层住宅，而是会规划一部分排屋别墅或者多层洋房，这类产品的单价往往比高层住宅要高不少。

所以，对于地产商来说，一块地中的高层住宅，哪怕是保本甚至亏本卖，那些排屋别墅或者多层洋房照样能够产生利润。比如极端的例子，就是闽系房企泰禾的做法，用一点点土地做几幢超高层住宅，剩下的大部分土地都用来做别墅。


▲泰禾·厦门院子效果图

这就是通常所说的「拉高拍低」，或者「高低配」。地价这么高，「高低配」的规划手法，是其中一个重要原因。

这种「高低配」的楼盘，牺牲的是高层住宅业主的利益，这个楼盘里原本属于你的公共花园，现在都成了别墅业主的私家花园——当然，在他们的房产证上，这种私家花园是没有产权登记的。说句不好听的，你一定要硬闯入他的私家花园，在法理上是不违法的。

总之，你可以尽量不要买这类「高低配」楼盘的高层住宅——当然，前提得是，你还有别的选择。

政府一直在压制「地王」，如果「高低配」是推高地价的一个因素，有办法治吗？当然有，在土地拍卖公告中事先规定建筑「限低」即可，也就是说，这块地上的建筑不得低于多少米。

但是，没有几个城市，愿意这么干。


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